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不動産所得とは

不動産所得は譲渡所得や事業所得以外の所得で、次のようなものを指します。（ 引用：国税庁「不動産所得とは」 ）

• 土地や建物などの不動産の貸付け
• 地上権など不動産の上に存する権利の設定及び貸付け
• 船舶や航空機の貸付け

自分が所有する賃貸物件からの家賃収入や、自分の土地に建てた看板の使用料、駐車場の運営など該当します。

不動産運用のためのワンルーム貸しも不動産所得となります。また、自宅を一時的に人に貸して家賃を受け取っている場合など、事業的なものでなくても不動産所得に該当します。

不動産の売買による収入は、その規模や形態によって譲渡所得または事業所得に分類されます。

不動産所得に該当しないもの

不動産所得とされないものとして、大きく2つのケースがあります。

 

譲渡所得とされる場合

建物の所有を目的とした借地権を設定し、その設定の対価としてその土地の価額の1/2相当額を超える権利金の支払いを受けた場合

 

事業所得とされる場合

不動産所得の規模によっては事業所得として扱われることもあります。事業規模として認められるのは、一般的には以下のような条件です。

アパートの場合：独立した部屋の数が約10室以上
独立家屋の場合：概ね5棟以上
駐車場：50台以上

上記の規模以上の場合は、事業所得として確定申告が可能です。事業所得は不動産所得とは計算方法が異なる上、青色申告特別控除が最高65万円まで適用されます。

不動産所得の場合には10万円までの控除となります。そのほか、配偶者や親族の専従者控除の適用、貸倒損失の必要経費への計上、ほかの所得との損益通算など優遇措置が受けられます。

 

不動産所得で確定申告が必要となる場合

不動産に関連した事業で利益を出している場合は、その内容を白色申告か青色申告の形で申告します。確定申告書などの書類を税務署に提出し、利益に課せられる税金を支払う義務があります。

基本的な計算方法は事業所得や雑所得と同じです。しかし、不動産所得だけに適用される取り扱いもありますので注意が必要です。

例えば、経費に関しては事業所得や雑所得よりも経費に計上出来るものが限られていたります。

また、売上についても入金の日の管理をきちんとしておく必要もあります。家賃を未回収で売上計上をしてしまうとその分の税金を支払わなくてはいけませんので、資金繰りが厳しくなります。

確定申告を必要とするほどの利益ではないと思ったなど、個人で安易な自己判断をしてしまっているケースも多いです。

万が一脱税を指摘されると、納めるべきだった税金に加えて重加算税を余計に支払わなければならなくなります。

給与所得など不動産所得以外の収入がある場合は、仮に利益が出ていないとしても申告することで損益通算ができ、結果として支払いすぎた税金が戻ってくる可能性もあります。

不動産所得は前年以前にさかのぼって申告することもできるので、早めに対処しておきましょう。